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禹洲地产陷两难时刻 借新还旧致融资成本水涨船高

作者:19期黄大仙欲钱料
发布时间:2019-02-27 06:03
  禹洲地产陷两难时刻 不断借新还旧致融资成本水涨船高

  在2018年销售没有达标的情况下,禹洲地产2019年1200亿目标如何实现?从债务到销售到估值,禹洲地产都有压力

  《投资者网》李宁

  当市场调整风险与再融资压力同时出现时,中国房地产企业既面临着销售下滑低于目标的现状,又得大手笔不断借新还旧,禹洲地产(01628.HK)就是这样的明显案例:一方面2018年销售目标未达成,另一方面两个月之内境内外发债融资达150亿元,仅仅8.5%的融资利率就足以加重企业的财务负担。

  或许更大的调整还在于2019年。如果房企销售面积和销售金额持续下滑,对于禹洲地产而言,现金流紧张,债务持续增加,一切坏消息都循环起来,2020年实现1200亿目标变得很艰难。

  融资利率偏高

  2月19日,禹洲地产发布公告称,将发行5亿美元的优先票据,于2024年到期,利率为8.5%。公司称,本期票据本金额为5亿美元,除非根据票据条款提早赎回,否则票据将于2024年2月26日到期。年利率8.5%,自2019年8月26日起每半年于每年2月26日及8月26日支付。

  另外,建议票据发行的估计所得款项净额将约为4.93亿美元。拟将所得款项净额主要用作现有债务再融资用途。禹洲地产或会因应市况的变动调整上述计划,并因此重新分配建议票据发行的所得款项用途。 据《投资者网》查询发现,这是禹洲地产今年1月份至今发行的第三笔美元债。1月16日,禹洲地产宣布发行一笔于2022年到期金额为5亿美元的优先票据,利率为8.625%;1月29日,禹洲地产再宣布发行5亿美元票据,年利率8.5%。仅这三笔总价15亿美元的债券,折合人民币已经超过100亿元。

  值得关注的是,禹洲地产还于1月30日在国内发行了50亿元的供应链金融资产支持专项计划,年利率也是8.50%。四笔国内外借款,禹洲地产统一都表示用于现有债务再融资。 一两个月之内,如此大手笔借款,难免让市场对禹洲地产财务状况产生疑问。禹洲地产投资者管理部门在回复给《投资者网》的调研函中宣称,截至2018年6月底,总债务约为人民币365亿,其中人民币债务占比约63%;美元债务占比约34%,港币占比约3%。2018年公司总体债务结构尚在统计中,将在2018年年报披露。

  禹洲地产宣布,2019年需要偿还的境内公司债及供应链ABS约为人民币56亿元,境外有大约5亿美元银团贷款的本金利息以及开发贷;还有22亿人民币债在2019年可赎回,公司将会针对以上几笔做好融资准备。公司目前现金流比较充裕,截至2018年6月底,手头现金达人民币251亿元。 “据我们估算,禹洲地产的债务情况2018年肯定是上升的,今年还债方面存在一定压力。所以,刚过年前后才会加速融资,因为公司也担心,随着市场更加恶劣,融资窗口会更加紧张,无疑会对现金流产生影响。因此,当务之急公司就选择把能借的钱先借了,即便8.5%的成本已经很高了。”香港一位中资券商分析师这样告诉《投资者网》。

  从禹洲地产2018年中报显示,净负债比率由2017年12月的57.7%上升至2018年6月的63.0%。 而且,如果对比香港和内地上市房企融资成本的话,禹洲地产确实相对偏高。“打个比方,房企毛利可能不到10个百分点,但融资利率已经这么高了,这财务上肯定存在压力,到底赚不赚钱呢?”该分析师谈到。 针对这种说法,禹洲地产投资者关系部向《投资者网》回复称,2018年上半年,禹洲地产境内外加权融资成本约为6.52%,融资成本处于行业较低水平,公司将积极开拓多元化融资方式。很显然,该说法回避了2018年下半年至今的融资情况。

    如何实现1200亿?

  如果从整个禹洲地产销售情况来看,2018年完成销售额560.03亿元,低于原定目标值600亿元。禹洲地产对此解释:2018年下半年,公司基于对市场走势的判断,主动放缓了推货,一部分项目推后至2019年。 禹洲地产大约80%的项目都集中在一二线城市,2018年三四季度一二线城市限价严重,价值在2018年被低估,加上对2019年调控有所放松的预期,因此公司决定部分货值延缓到2019年推货。 禹洲地产并没有给出2019年具体的销售目标。不过,市场已经就销售低于预期方面予以确认。

  2018年11月份,招银国际分别下调禹洲地产2018-2020年的净利润预测增速3.2%、8.3%、10.1%至 38.2 亿、44.6 亿和 56.3 亿元人民币。 “我们认为目前估值较低,已经反映了销售落后的情况。”招银国际分析师表示。 很大程度上,跟其他房企市场状况一样,禹洲地产也慢下来了。今年1月份,禹洲地产实现合约销售金额为人民币28.04亿元,同比上升1.7%。要知道,2018年1月份,禹洲地产可是实现了合约销售27.58亿元,同比上涨33.6%。 销售回落的大势下,禹洲地产的2020年1200亿目标被打上了一个大大的问号。禹洲地产创始人、主席兼执行董事林龙安在2018年3月份对外豪言,2020年实现1200亿不会有问题,未来年均增长超40%。 “至少现状来看,禹洲地产的1200亿目标充满着市场风险,或许在今年发布会上,公司高管就要改口了。更麻烦的是,禹洲地产80%项目集中在调控重灾区一二线城市,价格上不去,量也起不来,这种结构性问题无疑将导致公司发展陷入较大困境。”上述香港中资券商分析师指出。(思维财经出品)■

  
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